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業主物業糾紛頻發 公共區域經營收益該歸誰?
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2019/12/18 16:03:17  點擊:342
小區電梯廣告收益該歸誰?小區停車位收益如何分配?樓頂平臺、人防工程等是否屬于業主共有?近年來業主、業主委員會與物業、開發商之間的訴訟糾紛頻發。

小區電梯廣告收益該歸誰?小區停車位收益如何分配?樓頂平臺、人防工程等是否屬于業主共有?近年來業主、業主委員會與物業、開發商之間的訴訟糾紛頻發。北京市石景山區法院召開新聞發布會,該院通過對北京法院五年來審理的1573件涉業主委員會糾紛案件調研分析發現,業主專有部分與共有部分的權利行使邊界爭端多發。


電梯廣告收益該歸誰

2006年7月10讓,某房地產公司與2006年7月10日,某房地產公司與某物業公司簽訂物業服務合同,委托物業公司為小區提供物業管理服務,委托管理期限自2006年7月16日起至業主委員會聘任新物業公司時止。

2006年11月20日,該物業公司與某廣告公司簽訂協議及合作合同,廣告公司向物業公司按小區內電梯數量每梯每年支付經濟補償。2006年至2012年,廣告公司共向物業公司支付了124萬余元。


 

2012年12月25日,小區業委會在街道辦事處備案。隨后,業委會將物業公司告上法庭,請求返還小區公共區域廣告收益。物業公司稱,支票存根上記載用途為物業費,發票經營項目為管理費,均非廣告費。公共區域收入已用于小區物業管理資金投入,其已委托賬務審計,但未提供審計報告。


北京市西城區法院經審理認為,業委會依法成立,具備訴訟主體資格,有權利代小區業主決定有關共有和共同管理權利的重大事項。小區內的電梯間、候梯廳屬于業主共有部分,小區的業主對共有部分享有共有和共同管理的權利。

  “物業公司與廣告公司先后簽訂合同,利用小區內共有部分電梯間、候梯廳進行廣告營利活動,收取廣告費用,侵犯了小區全體業主的合法權益?!蔽鞒喬ㄔ喝銜?物業公司利用屬業主共有公共區域進行經營性活動獲取的收益,其性質應屬廣告收益而非經濟補償,應歸小區全體業主所有,物業公司理應返還。據此,法院判決物業公司返還業委會電梯間、候梯廳廣告收入117萬余元。


建筑設施權屬爭端多發

除了小區電梯廣告收益歸屬問題外,開發商與業主就車位、車庫歸屬沒有約定或約定不明,如何確定其權屬及收益分配問題;建筑物樓頂平臺、人防工程、小區供電、供水、供熱、供氣、有線電視、網絡設施等是否屬于業主共有因沒有明確規定,這些資源及收益歸屬問題爭議也時有發生。


石景山區某商品樓小區內有22個車位屬未經規劃許可的新增車位,另外148個車位屬于建筑區規劃內的車位。房地產公司將開發建設的規劃內車位均以出租形式交付給業主使用。因與開發商就車位費問題產生爭議,業委會遂訴至法院。業委會認為開發商擅自占用小區道路構成侵權,而開發商雖認可建筑區規劃內的148個車位占用了小區公共道路面積的事實,但主張這均是按照規劃部門的設計進行建設開發的。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位的歸屬,由當事人通過出售、附贈或出租方式約定。

石景山法院認為,經過規劃許可的位于建筑區劃內用于停放汽車的車位,開發商以出租形式交付業主使用后,業主僅從開發商處取得對車位的暫時占有權和使用權,所有權應屬于開發商。沒有經過規劃,占用業主共有道路或其他場地新增的車位所有權,應屬于業主共有。

據此,法院認定,開發商對經過規劃許可的148個車位仍享有處分權和所有權,業委會要求確認該148個車位所有權屬于業主共有,缺乏法律依據,不予支持。

  “建筑規劃內車位、車庫的歸屬系當事人約定范圍,處理相關權屬爭議時,首先要審查當事人之間關于車位、車庫權屬約定?!筆吧角ㄔ好袷律笈械詼ジ蓖コふ龐⒅鼙硎?當因未約定或約定不明時產生權屬爭議時,應將項目建設時按照規劃建設(建筑區劃內規劃用于車位用途)的車位、車庫歸屬,由雙方當事人自行協商確定。而對項目建設按照規劃批準建設完成后占用業主共有道路或其他場所增設的車位,應認定歸屬全體業主共有。

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