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十一月物業市場報告:物企上市潮起與非住宅物業新賽道
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2019/12/26 11:42:34  點擊:69
來源:網絡轉載

中國物業新聞網訊:

 

觀點指數年末將至,物業行業一如既往的熱鬧,11-12月,銀城生活服務、新大正服務分別在港交所、深交所敲鐘上市。觀點指數統計,目前在資本市場活躍的物業公司達到了19家。

2018年起,物業公司資本化的節奏開始加快,彼時全年通過房產分拆上市的物業公司共有5家,超過2015年至2017年上市物業公司之和。2018年6月,行業龍頭碧桂園旗下的碧桂園服務登陸港股市場,上市首日市值高達250億港元,成為物業公司第一股;之后,新城悅、佳兆業美好和永升生活陸續登陸港股。時至今年,高估值、高成長性的物業公司已然成為資本市場的“新寵”。

接下來的日子也同樣令人期待,大體量的保利物業、時代鄰里于12月初通過了港交所上市聆訊,“蚊型”物業公司興業物聯也往著資本市場靠攏,房企拆分物業板塊公司上市熱潮顯然仍未到尾聲。

中小型物業上市潮起 過關斬將中的規模擴張

從物業公司的規模來看,隨著房企分拆物業業務上市進程的推進,目前資本市場上的物業公司由市值百億以上、在管面積達到億級的大型體量,逐步由體量更小的物業企業轉變。

2019年,6家分拆上市的物業公司中,有5家市值超百億,其中雅生活、碧桂園服務布局城市數更是達到了250個以上。而11月初上市的物業公司銀城服務,在管面積不到2000萬平方米。

 

 

數據來源:觀點指數整理

值得關注的是,在銀城生活服務掛牌的前一日,其公布了全球發售的認購情況,其中認購合共25.53億股香港公開發售股份,相當于香港公開發售項下初步可供認購香港公開發售股份總數666.8萬股約382.88倍。這個數字在港股市場普遍低迷的情況下,顯得尤為搶眼。

觀點指數翻閱招股書看到,2018年銀城生活服務的收入為4.68億元,凈利潤為2709萬元,屬于小型物業管理公司,其受到資本熱捧一定程度上歸因于市場環境,以及對其發展模式的認可。

一般來說,房企分拆物業公司上市,母公司的品牌效應會使物管企業更容易對接資本市場,獲得青睞。從目前已赴港上市的17家物業公司來看,有9家的母公司是觀點指數·TOP100銷售排行榜里的全國百強企業。隨著資本市場對物業公司的看好,分拆物業版塊上市開始逐步向第二乃至第三階梯房企延伸。相信未來兩年會有更多的中小型房企陸續推進物業業務的上市進程。

此外,據中國物業研究協會公布的數據顯示,2018年全國物業管理面積約246.65億平方米,年復合增長率為12.01%。其中頭部百強企業約占78.9億平方米,即32.08%。總體呈現地域分散、集中度低的狀態。行業集中度較低導致市場環境競爭激烈,對物業服務企業的經營能力、管理能力和抗風險能力自然提出更高的要求。

從已有數據來看,物業公司現今大都仍是采用“規模為王”的發展戰略,以拓展增量盤、占據市場份額優先。對其他物業公司的收并購就成了快速擴張的捷徑。

來源:公開資料、觀點指數整理

從具體市場來看,目前物業公司主要爭奪的是三、四線城市的份額,這和近年來房地產市場重心向三四線城市轉移相呼應。同時,優質的物業資產并購可遇不可求。一些優質的物業資產可以和物管公司既有的業務產生協同效應,這也加劇了優質標的的競爭,因此要想成功并購無疑要“過五關,斬六將”。

 

來源:公開資料、觀點指數整理

成功并購,關鍵不只是并購標的的篩選,并購價格的確定,也包括并購發起方本身的影響力以及整合資源的能力。這或許是物業公司并購項目城市下沉的主要原因,因為城市越下沉,更有利于擴大品牌影響力以提高成功并購的可能性。而對于被并購方而言,不同主體本身即便出價相同,成功并購的概率也有差別。越是優質并購標的,對并購方就有越高的要求。

乘著資本的東風,具有全國性品牌影響力的企業,體量大,沒有資金鏈壓力。同時自身發展意愿強烈,更傾向于主動發展簽約拓展項目。

從項目類型來看,住宅物業一如既往是物業公司的主戰場。據觀點指數觀察,近幾個月的一個明顯趨勢是,擁有房地產開發背景的物業公司正在將目光轉移至非住宅物業。

住宅存量時代來臨 非住宅物業或成新賽道

房地產住宅開發市場經過幾十年的發展已逐漸進入緩慢賽道。國家統計局數據顯示,2017、2018年全國住宅竣工面積錄得連續兩年下跌,分別下降7%、8.1%。這是2008年以來,全國住宅竣工面積唯一一次出現的連續下降,且下跌幅度也最大。

最新一期數據則顯示,2019年1-10月,全國住宅竣工面積38474萬平方米,同比下降達到5.5%。目前我國商品房的供給端增速減緩,商品住宅已悄然從“增量時代”逐漸轉變為“存量時代”,這讓物業服務企業不得不把著眼點放到住宅以外的非住宅物業類型。

 

 

數據來源:國家統計局、觀點指數整理

觀點指數研究院統計物業服務企業數據顯示,其拓展項目的60.49%來自于非住宅物業種類,而住宅物業僅占了39.51%。其中,這些物業公司的非住宅物業項目里公建物業占比達到23.46%;商業、學校物業、園區物業占比則分別為12.35%、8.64%和13.58%。

 

 

隨著我國城市化進程不斷推進,城鎮化率提升構建了龐大的不動產存量和穩定的增量,人均收入的持續提升激發了人民群眾對美好生活的不懈追求,兩者相結合,誕生出龐大的物業管理市場。

與此同時,國家統計局數據顯示,截至2018年末全國物管公司已超過23萬家,分別比2013年末增長55.6%;物業管理行業從業人員為636.9萬人,比2013年末增長10.9%。企業規模穩步拓展,行業發展未來可期。


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